FAQ – nya bygglovsregler

Anledningen till ändringarna i plan- och bygglagen (PBL) är att bygglovsreglerna ska bli enklare, tydligare och mer funktionella. Exempelvis blir det nu lättare att få bygga komplementbyggnader och ändra på befintliga hus. Men samtidigt skärps kraven i andra lägen, som nära järnväg, kulturhistoriskt värdefulla miljöer, eller platser av intresse för totalförsvaret.

Vad händer med den ansökan jag precis har skickat in, innan 1 december 2025?

Alla ansökningar som lämnats in innan 1 december 2025 kommer att handläggas enligt tidigare regelverk. Under en övergångsperiod kommer både de gamla och de nya reglerna att gälla parallellt. Äldre regler tillämpas för ärenden som har påbörjats före den 1 december, medan nya regler gäller för ärenden som startas efter det datumet.

Vilka åtgärder behöver inte bygglov enligt nya regelverket?

Vilka åtgärder som kräver bygglov beror fortfarande på det enskilda projektet och hur det utformas. Reglerna skiljer sig också beroende på om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplanerat område.

I vissa fall kan du nu bygga mer än tidigare och göra fasadändringar utan bygglov. Samtidigt finns områden där fler åtgärder fortfarande kräver lov. Anmälan och startbesked behövs fortfarande för åtgärder som påverkar bärande konstruktion, brandskydd, ventilation eller installationer för vatten och avlopp.

Även åtgärder som inte kräver bygglov eller anmälan måste uppfylla bygglagens krav på säkerhet, utformning, stads- och landskapsbild samt tekniska egenskaper.

Exempel på bygglovsbefriade åtgärder för en- och tvåbostadshus:

• Fasadändringar – Obs! Gäller inte hus med kulturhistoriska värden eller i särskilt värdefulla områden.
• Tillbyggnader på huvudbyggnad – Upp till 30 m² brutto- eller öppenarea, med höjd lägre än huvudbyggnaden. Den sammanlagda ytan får inte överstiga 30 m², inklusive tidigare bygglovsbefriade åtgärder som attefallstillbyggnader, takkupor och skärmtak. Obs! Gäller inte hus med kulturhistoriska värden eller i särskilt värdefulla områden.
• Komplementbyggnader och komplementbostadshus inom detaljplan – Byggnadsarea upp till 30 m², taknockshöjd max 4 m, med sammanlagd yta på fastigheten max 45 m² inklusive tidigare bygglovsbefriade byggnader. Obs! Gäller inte byggnader och områden med särskilt kulturhistoriskt värde.
• Komplementbyggnader utanför detaljplan – Byggnadsarea upp till 50 m², taknockshöjd max 4,5 m, med sammanlagd yta på tomten max 65 m², inklusive tidigare bygglovsbefriade byggnader. Obs! Gäller inte byggnader och områden med särskilt kulturhistoriskt värde.
• Inreda ytterligare bostad i befintligt enbostadshus – Obs! Gäller inte hus med särskilt kulturhistoriskt värde eller i särskilt värdefulla områden.
• Grannsamtycke – Krävs skriftligt om bygglovsbefriade åtgärder placeras närmare än 4,5 m från fastighetsgräns.
  

Hur påverkar nya regelverket byggnader och områden med höga kulturhistoriska värden?

Bygglov krävs alltid för åtgärder på byggnader som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt eller inom kulturhistoriskt värdefulla områden. Nytt är att detta nu också gäller utanför detaljplan.

Dessutom krävs bygglov för skärmtak på särskilt värdefulla byggnader och för komplementbyggnader (tidigare friggebodar) inom dessa områden. Det innebär att inga bygglovsbefriade åtgärder får utföras inom kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden.

En annan förändring är att rivningslov nu krävs för särskilt värdefulla byggnader även utanför detaljplan.

Kontakta oss gärna om du är osäker på vad som gäller för din fastighet. Se kontaktinfo längst ner på sidan!

Hur påverkas större byggnader som flerbostadshus av nya regelverket?

Fasadändringar som inte vetter mot allmän platsmark kan utföras utan bygglov. Obs! Detta gäller inte byggnader som är särskilt värdefulla eller som ligger i kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden.

Bygglov kan även beviljas för att inreda en ny bostad på vinden, även om detaljplanen tidigare har förbjudit vindsinredning, förutsatt att detaljplanens genomförandetid har passerat.

Vad händer om jag bygger utan att söka bygglov, trots att bygglov krävs?

Om du uppför en byggnad, eller genomför en åtgärd, som strider mot gällande regler, eller som innebär att en byggnad förvanskas, kan byggnadsnämnden besluta att du måste åtgärda felet. Nämnden kan också besluta om sanktionsavgifter för åtgärder som utförts utan nödvändigt bygglov.

Vad bör jag tänka på om jag utför en bygglovsbefriad åtgärd?

Alla krav i bygglagstiftningen måste följas även om själva åtgärden är bygglovsbefriad. Det betyder bland annat att åtgärden ska vara lämplig i stads- och landskapsbilden, inte orsaka betydande störningar för omgivningen och ha en god form-, färg- och materialverkan. Varsamhetskravet gäller också – du ska ta hänsyn till byggnadens karaktär och bevara dess tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.

Alla relevanta tekniska egenskapskrav måste också uppfyllas.

Tänk på att vissa åtgärder kräver anmälan även om de inte kräver bygglov, till exempel installera ventilation, vatten och avlopp eller eldstad i ett nytt komplementbostadshus. Anmälan och startbesked krävs också vid ändringar som påverkar bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation i en befintlig byggnad.

Kan jag söka bygglov även när det egentligen inte behövs?

Ja, du kan ansöka om ett så kallat frivilligt bygglov för åtgärder som normalt inte kräver bygglov. Med ett sådant bygglov får du som byggherre en garanti för att den planerade åtgärden uppfyller alla lagkrav.

Vad händer med friggeboden och attefallshuset?

Begreppen ”friggebod” och ”attefall” finns inte i det nya regelverket och tappar därför sin funktion. I stället använder nya regelverket begreppen ”komplementbyggnad”, ”komplementbostadshus” eller ”bygglovsbefriad tillbyggnad”.

Måste jag göra en anmälan om jag bygger en komplementbyggnad?

Nej, men det finns undantag. Ska du exempelvis installera vatten och avlopp eller en eldstad i komplementbyggnaden måste du göra en anmälan.

Måste jag göra en anmälan om jag bygger ett komplementbostadshus?

Ja, i de flesta fall. Ett komplementbostadshus är en fristående bostad med funktioner som kök, badrum, sovrum och ytor för vardagsliv. För sådana byggnader krävs anmälan, bland annat för att kunna installera ventilation, vatten- och avlopp.

Behövs bygglov för altan, plank eller mur?

Inom detaljplanerat område kan du uppföra altaner, plank och murar utan bygglov om du placerar de nära en byggnad, det vill säga inom 3,6 meter från fasadlivet (ytterväggen på huset), och de inte överstiger 1,8 meters höjd (vid lägsta närliggande marknivå). Ligger åtgärden närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs dock alltid skriftligt medgivande från berörd granne. Placerar du konstruktionen mer än 3,6 meter från byggnaden får den vara högst 1,2 meter (vid lägsta närliggande marknivå) för att vara bygglovsbefriad.

Utanför detaljplanerat område får du bygga plank, murar och staket utan bygglov. Är de högre än 1,2 meter, och du placerar konstruktionen närmare gränsen än 4,5 meter, behöver du grannens skriftliga godkännande.

Tänk också på att det måste vara säker sikt vid utfarter och korsningar. Där bör murar, plank och staket inte överstiga 80 centimeters höjd.

Observera att du kan behöva bygglov oavsett höjd om fastigheten ligger inom ett kulturhistoriskt särskilt värdefullt område eller om byggnaden som berörs är särskilt värdefull ur kulturhistorisk synpunkt.

Behövs bygglov för att sätta upp en skylt?

Nej, i många fall behöver du inte bygglov. De nya reglerna innehåller inget generellt bygglovskrav för skyltar, men i vissa områden kan skyltar fortfarande vara bygglovspliktiga. Fristående skyltar räknas som byggnadsverk och måste därför följa detaljplanens regler, till exempel om mark som inte får bebyggas eller högsta tillåtna höjd.

Bygglov krävs om:

• Skylten placeras på eller nära en byggnad, eller inom ett bebyggelseområde med högt kulturhistoriskt värde.
• Skylten sätts upp på en byggnad (som inte är ett en- eller tvåbostadshus) där fasaden vetter mot allmän plats.
• Skylten placeras inom detaljplanerat område eller andra områden med skyddsregler för värdefull kulturmiljö.

Ibland krävs tillstånd

Om du vill sätta upp en skylt längs en väg kan du behöva tillstånd beroende på var den ska placeras.

• Om du vill sätta upp en skylt inom ett vägområde utanför detaljplanerat område eller områdesbestämmelser, behöver du ansöka om tillstånd hos Trafikverket.
  
• Vill du sätta upp en skylt utanför vägområdet krävs i stället tillstånd från Länsstyrelsen.
• Om skylten innehåller ljud behöver du dessutom polistillstånd som du söker hos Polisen.

Kommunen ansvarar för tillsyn om en skylt saknar nödvändiga tillstånd.

Behöver grannen godkänna en bygglovsbefriad åtgärd?

Ja, om du vill uppföra en bygglovsbefriad komplementbyggnad, ett komplementbostadshus eller göra en bygglovsbefriad tillbyggnad närmare än 4,5 meter från tomtgränsen krävs alltid skriftligt medgivande från berörda grannar. Alla fastighetsägare till den angränsande fastigheten måste skriva under.

Med de nya reglerna kan det i vissa fall också bli möjligt att bygga närmare allmän platsmark än 4,5 meter, förutsatt att kommunen som ”granne” ger sitt medgivande.

Altaner lägre än 1,2 meter och pooler kräver normalt inte grannens godkännande, så länge de inte påverkar omgivningen negativt.

Om grannen inte godkänner åtgärden kan du i stället ansöka om bygglov. Bygglovsenheten prövar då ärendet utifrån detaljplanen och gällande lagstiftning. Om det inte finns några hinder kan du få bygglov även utan grannens medgivande.

Vad gäller för att få bygga nära en järnväg eller inom områden av riksintresse för totalförsvaret?

Om du planerar att bygga inom 30 meter från en järnväg behöver du ett skriftligt godkännande från järnvägens infrastrukturförvaltare. Utan godkännandet kan inte åtgärden bli bygglovsbefriad.

Bygger du inom eller i närheten av områden som är av riksintresse för totalförsvaret gäller fortsatt bygglovsplikt. I vissa fall behöver även Försvarsmakten eller Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (som 1 januari 2026 byter namn till Myndigheten för civilt försvar) lämna sitt medgivande innan din bygglovsansökan kan beviljas.

Hur vet jag vad som gäller för just min fastighet?

Är osäker på vilka regler som gäller och vill undvika misstag eller onödiga kostnader, är du välkommen att kontakta bygglovsenheten innan du påbörjar någon åtgärd. Du hittar kontaktuppgifterna längst ner på sidan.